Arrendamiento de local de negocio: lo que decide el contrato

Por qué manda el contrato

La ley es explícita: los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, supletoriamente, por el Código Civil (art. 4.3 LAU). Solo los títulos I y IV se aplican de forma imperativa. Y cuando se quiera excluir algún precepto de la ley, debe hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos (art. 4.4).

Esto tiene dos consecuencias que conviene asumir desde el principio. La primera: lo que no se pacte, se pierde o se discute. La segunda: casi todo lo que la gente da por supuesto del alquiler de vivienda —prórrogas obligatorias, límites a la actualización, preavisos largos— no se aplica aquí salvo que el contrato lo diga.

Lo que un contrato de local debe decir

• Duración y prórrogas. Plazo cierto, si hay prórrogas y de qué clase, y el preaviso para no renovar, con su forma de notificación.
• Desistimiento anticipado del arrendatario: si se permite, desde cuándo, con cuánto preaviso y con qué indemnización. Sin cláusula, marcharse antes de tiempo puede obligar a pagar las rentas restantes.
• Renta, actualización e IVA. Índice o fórmula de actualización —no basta «se actualizará»—, momento de la revisión y repercusión de IVA, IBI, gastos de comunidad y suministros.
• Destino del local. La actividad concreta que puede desarrollarse y qué ocurre si cambia. Una cláusula de destino demasiado estrecha bloquea después cualquier reorientación del negocio y cualquier traspaso.
• Obras. Cuáles puede hacer el arrendatario, cuáles necesitan autorización y qué pasa al terminar: si se retiran, si quedan en beneficio de la finca y si se indemnizan.
• Cesión y subarriendo, que es lo que permite o impide un traspaso.
• Garantías adicionales a la fianza: aval, depósito, fiador.
• Licencias y adecuación: quién asume obtener el título que ampare la actividad y qué sucede si no se consigue. Es una de las cláusulas más útiles y de las que más se olvidan.

La fianza y las garantías adicionales

La fianza en metálico es obligatoria y en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda equivale a dos mensualidades de renta (art. 36.1 LAU). No está sujeta a actualización durante los cinco primeros años —siete si el arrendador es persona jurídica—, pero en cada prórroga puede ajustarse hasta igualar dos mensualidades de la renta vigente (art. 36.2).

Al terminar, el saldo de la fianza que deba devolverse devenga el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin haberse restituido (art. 36.4). Es un detalle pequeño que conviene recordar cuando el propietario retiene la fianza «hasta ver cómo queda el local».

Las partes pueden pactar garantías adicionales a la fianza (art. 36.5). En locales son habituales el aval bancario a primer requerimiento y el depósito de varias mensualidades; lo importante es fijar con precisión cuándo puede ejecutarse y cuándo debe liberarse.

Obras y conservación

A los locales se les aplican también las reglas de la ley sobre conservación de la vivienda, obras de mejora, obras del arrendatario y derecho a la vivienda accesoria, y desde el comienzo del arrendamiento la regla sobre elevación de renta por mejoras (art. 30 LAU, que remite a los arts. 21, 22, 23, 26 y 19).

En la práctica, los conflictos se concentran en tres puntos: las reparaciones necesarias para que el local siga sirviendo —a cargo del arrendador, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario—, las obras de adecuación que hace el inquilino al entrar, y qué ocurre con ellas al final. Si el contrato no lo dice, el arrendatario suele acabar dejando en el local una inversión que no recupera.

El impago de la renta y el desahucio

El arrendador puede resolver de pleno derecho el contrato, entre otras causas, por la falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido el arrendatario, por la falta de pago de la fianza o de su actualización, por el subarriendo o la cesión inconsentidos y por daños dolosos u obras no consentidas cuando el consentimiento fuera necesario (art. 27.2 LAU). Con carácter general, el incumplimiento de cualquiera de las partes da a la otra el derecho a exigir el cumplimiento o a resolver conforme al art. 1124 del Código Civil (art. 27.1).

El cauce habitual es el desahucio por falta de pago con reclamación de las rentas, en un mismo procedimiento. Conviene saber que en los arrendamientos de local no juega la enervación en los mismos términos que en vivienda, y que el contrato puede reforzar mucho la posición del arrendador si está inscrito en el Registro de la Propiedad con la cláusula del art. 27.4 LAU: en ese caso, requerido judicial o notarialmente el arrendatario y transcurridos diez días hábiles sin contestar —o aceptando la resolución—, esta opera de pleno derecho y el acta sirve para cancelar el arrendamiento en el Registro.

Venta del local y derechos del arrendatario

A los arrendamientos de uso distinto de vivienda se les aplica el derecho de adquisición preferente —tanteo y retracto— del art. 25 de la ley (art. 31 LAU), salvo que se haya renunciado expresamente en el contrato, cosa que hacen muchos contratos. Si el propietario vende el local sin notificar la venta en los términos legales, el arrendatario puede retraer; si firmó una renuncia válida, no.

Es, por tanto, otro punto donde la lectura del contrato lo decide todo, y conviene revisarlo también cuando se compra un local arrendado: adquirir sin comprobar si el arrendatario conserva ese derecho es arriesgado.

Al terminar el contrato

Además de la devolución del local y de la fianza, hay un derecho propio de los locales comerciales que se pierde por no avisar a tiempo: la indemnización del art. 34 LAU cuando el contrato se extingue por transcurso del plazo y durante los últimos cinco años se ha ejercido en el local una actividad comercial de venta al público. Exige haber comunicado con cuatro meses de antelación la voluntad de renovar por cinco años más a renta de mercado, y puede alcanzar hasta dieciocho mensualidades. Lo tratamos con detalle en la página de traspaso de local y licencias.

Conviene además documentar el estado del local a la entrega, con reportaje fotográfico y acta firmada por las dos partes. Es la prueba que evita la discusión sobre desperfectos que siempre llega después.

Dónde atendemos

Despacho en Villanueva de la Cañada, con asuntos en Brunete, Villanueva del Pardillo, Valdemorillo, Quijorna, Majadahonda, Las Rozas, Boadilla del Monte, Pozuelo de Alarcón y el resto del oeste de Madrid. Esta página forma parte de nuestra área de derecho civil y arrendamientos; vea también traspaso de local y licencias e incumplimiento de contrato.