Traspaso de local y licencias: cómo se hace sin perder el negocio
Traspasar un local es, a la vez, una cesión de contrato frente al propietario, una compraventa de elementos frente al traspasante y un trámite ante el ayuntamiento. Los tres frentes se resuelven en el mismo documento, y cuando uno se descuida el comprador se queda con un local que no puede abrir. Le explicamos qué dice la ley y qué hay que comprobar antes de firmar.
Qué es hoy un traspaso
La palabra «traspaso» viene de la legislación anterior, pero la operación sigue siendo la misma y se descompone en tres negocios que conviven en un solo contrato:
- Una cesión del contrato de arrendamiento del local, que afecta al propietario.
- Una transmisión de elementos del negocio: mobiliario, maquinaria, instalaciones, existencias y, en su caso, el nombre comercial y la clientela.
- Un cambio de titularidad administrativa de la licencia o de la declaración responsable que ampara la actividad.
Cada uno tiene sus reglas y sus riesgos. Lo que convierte un traspaso en un problema es tratarlos como si fueran uno solo.
La cesión del contrato: el artículo 32 de la LAU
Esta es la norma que casi nadie conoce y que decide la operación. Cuando en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el contrato sin necesidad del consentimiento del arrendador (art. 32.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). A cambio, la ley reconoce al arrendador una elevación de renta: el 10 % en caso de subarriendo parcial y el 20 % en caso de cesión del contrato o subarriendo total (art. 32.2).
Dos precisiones de mucho uso práctico:
- No se reputa cesión el cambio en la persona del arrendatario por fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, aunque el arrendador tiene igualmente derecho a esa elevación de renta (art. 32.3).
- Tanto la cesión como el subarriendo deben notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se concertaron (art. 32.4).
El error que cuesta el local. El art. 35 LAU permite al arrendador resolver de pleno derecho el contrato por la cesión o el subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el art. 32. Es decir: el derecho a ceder existe, pero no notificarlo en forma y plazo convierte una operación legítima en una causa de resolución. Y ese derecho legal del art. 32 puede además estar modulado por el propio contrato, que es lo primero que hay que leer: muchos contratos de local exigen consentimiento expreso del propietario, y esa cláusula cambia por completo el planteamiento.
Con mobiliario y sin mobiliario
La diferencia no es solo de precio. Cambia lo que hay que documentar y lo que puede reclamarse después.
Traspaso con mobiliario e instalaciones. Debe acompañarse un inventario detallado —con marcas, modelos, números de serie cuando los haya y estado— que forme parte del contrato. Hay que acreditar que los bienes son del traspasante y que están libres de cargas: es frecuente encontrar maquinaria en renting, en arrendamiento financiero o con reserva de dominio, que el comprador cree estar comprando y no es del vendedor. También hay que repartir expresamente quién responde de las averías posteriores y durante cuánto tiempo.
Traspaso sin mobiliario. Lo que se transmite es, en esencia, la posición contractual y el emplazamiento. El precio se justifica por la ubicación, el plazo que resta de contrato y la renta. Aquí lo decisivo es el estado del local y, sobre todo, las obras de adecuación que el nuevo titular necesitará: quién las puede hacer, si requieren autorización del propietario y si quedarán en beneficio de la finca al terminar el arrendamiento.
Las licencias: lo que de verdad se compra
En la mayoría de los traspasos el valor está en poder abrir mañana con la actividad que ya se desarrollaba. Eso depende del título administrativo que ampara la actividad, que hoy es, según el municipio y el tipo de actividad, una licencia o una declaración responsable.
- El cambio de titularidad suele ser una comunicación conjunta del transmitente y el adquirente al ayuntamiento, pero cada ordenanza municipal fija su propio trámite, su plazo y su documentación.
- La licencia ampara una actividad concreta en un local concreto. Si el nuevo titular va a cambiar de actividad, o a reformar de modo que altere las condiciones, no basta el cambio de nombre: hay que tramitar un título nuevo.
- Hay que comprobar que la licencia está vigente y sin expediente abierto, que el local cumple las condiciones con las que se concedió y que no hay órdenes de ejecución, requerimientos ni sanciones pendientes.
- En actividades con exigencias añadidas —hostelería con cocina o terraza, sanitarias, farmacias, veterinarios, talleres— intervienen además autorizaciones sectoriales de la Comunidad de Madrid que siguen su propio camino.
Comprar un local «con licencia» que no la tiene. Es el supuesto que más veces acaba en el juzgado. El comprador paga el traspaso, acude al ayuntamiento y descubre que la actividad funcionaba sin título, con un título caducado o amparada en una declaración responsable que no cubre lo que allí se hacía. Por eso la comprobación en el ayuntamiento se hace antes de firmar, y el contrato condiciona el pago del precio —o parte de él— a que el cambio de titularidad se complete.
Comprobaciones antes de firmar
- El contrato de arrendamiento completo y sus anexos: plazo restante, renta y actualizaciones, fianza y garantías adicionales, cláusulas sobre cesión, obras y destino del local.
- Que el arrendador está al corriente de rentas y que no hay procedimientos abiertos: una deuda de renta anterior puede acabar con el contrato que se acaba de comprar.
- Titularidad de la finca y cargas, por nota simple registral: el local puede estar hipotecado o en ejecución.
- Situación administrativa de la actividad en el ayuntamiento, por escrito.
- Deudas del negocio: suministros, comunidad de propietarios, Hacienda y Seguridad Social, y personal, porque si hay trabajadores puede haber sucesión de empresa, con subrogación en los contratos y responsabilidad solidaria sobre deudas laborales y de Seguridad Social.
- Cargas de los bienes que se transmiten: renting, leasing, reserva de dominio.
La indemnización del artículo 34
Un derecho que se olvida con frecuencia. Cuando el arrendamiento se extingue por transcurso del término convencional y durante los últimos cinco años se ha venido ejerciendo en el local una actividad comercial de venta al público, el arrendatario tiene derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar por un mínimo de cinco años más y a renta de mercado (art. 34 LAU).
La cuantía depende de lo que ocurra después: si el arrendatario reinicia la misma actividad en el mismo municipio dentro de los seis meses siguientes, comprende los gastos de traslado y los perjuicios por pérdida de clientela; y si inicia una actividad distinta o ninguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en el local la misma actividad o una afín dentro de ese plazo, la indemnización es de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
El requisito que lo decide todo es el preaviso de cuatro meses. Sin él no hay derecho, por mucha clientela que se haya creado. Es la clase de plazo que conviene anotar el día en que se firma el contrato.
Cómo lo trabajamos, paso a paso
Leer el arrendamiento antes que el precio
Plazo restante, renta, cláusulas de cesión y de obras, destino pactado y garantías. De ahí sale si el traspaso es posible tal y como se ha planteado y qué vale realmente.
Comprobación administrativa en el ayuntamiento
Título que ampara la actividad, vigencia, expedientes abiertos y trámite exacto del cambio de titularidad. Por escrito y antes de firmar nada.
Contrato con inventario y condiciones de pago
Inventario firmado, manifestaciones y garantías del traspasante sobre deudas y cargas, y pago fraccionado condicionado al cambio efectivo de titularidad y a la aceptación del arrendador cuando sea necesaria.
Notificación fehaciente al arrendador
Dentro del mes que exige el art. 32.4 LAU, con el contenido correcto. Es el paso que evita que el arrendador pueda resolver el contrato de pleno derecho.
Cierre y seguimiento
Cambio de titularidad de suministros, alta de la actividad, subrogación del personal si la hay y control de que los compromisos aplazados se cumplen.
¿Puedo traspasar sin permiso del propietario?
Si en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, la ley permite ceder el contrato sin consentimiento del arrendador, que a cambio tiene derecho a elevar la renta un 20 % (art. 32.1 y 2 LAU). Pero hay que notificárselo fehacientemente en el plazo de un mes (art. 32.4) y, sobre todo, hay que leer el contrato: si contiene una cláusula que exige su consentimiento, esa cláusula manda sobre la regla general.
Cedí el local y el propietario quiere resolver el contrato.
El art. 35 LAU le permite resolver de pleno derecho si la cesión o el subarriendo se hicieron incumpliendo el art. 32 —típicamente, sin la notificación fehaciente en plazo o contra lo pactado—. Hay que mirar qué se notificó, cuándo y cómo, y qué decía exactamente el contrato. No siempre está perdido, pero hay que actuar deprisa.
Compré un traspaso «con licencia» y el ayuntamiento me dice que no hay nada.
Es un incumplimiento del traspasante si el contrato afirmaba que la actividad estaba amparada. Según su entidad puede dar lugar a la resolución del contrato con devolución del precio y daños, o a una rebaja. Lo primero es documentar la situación administrativa real con un escrito del propio ayuntamiento, y después reclamar por escrito. Conviene no empezar a invertir en el local mientras tanto.
Si me traspasan un local con empleados, ¿me los quedo?
Cuando lo que se transmite es una unidad productiva en funcionamiento, suele haber sucesión de empresa, con subrogación en los contratos de trabajo y responsabilidad solidaria sobre las deudas laborales y de Seguridad Social anteriores. Es uno de los puntos que más disgustos da después, y por eso se comprueba antes de firmar y se refleja en el contrato.
Se me acaba el contrato del local. ¿Tengo derecho a algo?
Puede tenerlo. Si durante los últimos cinco años ha ejercido allí una actividad comercial de venta al público y comunica con cuatro meses de antelación su voluntad de renovar por cinco años más a renta de mercado, la extinción por transcurso del plazo le da derecho a indemnización (art. 34 LAU), que puede llegar a dieciocho mensualidades. Sin ese preaviso no hay derecho: anótelo en cuanto firme.
Dónde atendemos
Despacho en Villanueva de la Cañada, con asuntos en Brunete, Villanueva del Pardillo, Valdemorillo, Quijorna, Majadahonda, Las Rozas, Boadilla del Monte, Pozuelo de Alarcón y el resto del oeste de Madrid, donde cada ayuntamiento tiene su propia ordenanza para el cambio de titularidad de la actividad. Esta página forma parte de nuestra área de derecho civil y arrendamientos; vea también arrendamiento de local de negocio y administrativo sancionador y contencioso.
Cuéntenos su caso
Si va a traspasar un local o a quedarse con uno, tráiganos el contrato de arrendamiento y lo que le hayan dicho sobre la licencia, antes de entregar ninguna cantidad. Revisamos los tres frentes y redactamos el contrato. Estudiamos cada caso antes de aceptarlo y le decimos con franqueza qué riesgos tiene la operación.
Primera consulta: se presupuesta antes de empezar.
28691 Villanueva de la Cañada (Madrid)