Contrato de obra y reforma: qué hacer cuando la obra sale mal
Humedades que aparecen al año, una reforma que se abandona a medias, un presupuesto cerrado que se convierte en una factura un cuarenta por ciento más alta. Le explicamos quién responde de cada cosa, qué plazos corren desde el día en que se recibe la obra y qué se puede reclamar, con los artículos de la Ley de Ordenación de la Edificación y del Código Civil a la vista.
Dos regímenes distintos: edificación y reforma corriente
Lo primero que hay que decidir en un asunto de obra es por qué vía va. No es un detalle académico: de ello dependen los plazos, quién responde y qué hay que probar.
La Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999) se aplica al proceso de la edificación: obra nueva y también intervenciones sobre edificios ya construidos, siempre que alteren su configuración arquitectónica —intervención total, variación esencial de la fachada o la volumetría, cambio del sistema estructural o del uso del edificio— y, con ellas, las instalaciones fijas y el equipamiento propio (art. 2 LOE). Una promoción de viviendas, una rehabilitación integral o el levantamiento de una planta entran aquí.
La reforma corriente —cambiar una cocina, reformar dos baños, alicatar una terraza, sustituir la instalación de fontanería de un piso— normalmente no altera la configuración arquitectónica del edificio y queda fuera de ese régimen. Se rige por el contrato de obra del Código Civil (arts. 1544 y 1588 y siguientes), por la responsabilidad por incumplimiento de los arts. 1101 y 1124 y, cuando quien contrata es un particular y quien ejecuta es una empresa, también por la normativa de consumo.
Por qué importa la distinción. Bajo la LOE hay plazos de garantía legal de diez, tres y un año y una responsabilidad que alcanza al promotor de forma solidaria. Fuera de ella se discute el incumplimiento del contrato, con un plazo general de prescripción de cinco años (art. 1964.2 CC) y la carga de acreditar qué se pactó y qué se entregó. Muchos asuntos admiten las dos vías a la vez, y conviene no renunciar a ninguna antes de estudiar la documentación.
Quién responde de qué
En la edificación, la ley reparte la responsabilidad entre los agentes que intervienen y la exige de forma personal e individualizada, por los actos propios y por los de quienes dependen de cada uno (art. 17.2 LOE). Cuando no puede individualizarse la causa del daño, o concurren varias culpas sin poder precisar el grado de intervención de cada uno, la responsabilidad pasa a ser solidaria; y el promotor responde siempre solidariamente con los demás frente a los adquirentes (art. 17.3 LOE).
- El constructor responde de los vicios de ejecución, de la impericia o negligencia del jefe de obra y de quienes dependen de él, de lo que ejecuten sus subcontratistas y de las deficiencias de los materiales que compró o aceptó (art. 17.6 LOE).
- El proyectista responde del proyecto; si contrató cálculos o informes a otros profesionales, responde directamente de su insuficiencia o inexactitud, sin perjuicio de repetir contra ellos (art. 17.5 LOE).
- El director de obra y el director de la ejecución responden de la veracidad del certificado final de obra; y quien asume la dirección de un proyecto ajeno asume también las omisiones y deficiencias de ese proyecto (art. 17.7 LOE).
- El promotor responde solidariamente frente a los adquirentes, y esa responsabilidad se extiende a quien actúe como gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios y figuras análogas (arts. 17.3 y 17.4 LOE).
Hay una excepción expresa: no responden si prueban que el daño se debió a caso fortuito, fuerza mayor, acto de un tercero o del propio perjudicado (art. 17.8 LOE). Es la defensa que suele oponerse cuando el propietario ha hecho modificaciones por su cuenta o ha descuidado el mantenimiento.
El subcontratista que no cobra
Quien pone su trabajo y sus materiales en una obra ajustada alzadamente con el contratista no puede reclamar al dueño de la obra más allá de lo que este deba al contratista en el momento de la reclamación (art. 1597 CC). Es una acción directa, pero con un tope: por eso el momento en que se reclama cambia por completo el resultado, y conviene actuar antes de que el dueño termine de pagar.
Los plazos de la Ley de Ordenación de la Edificación
La LOE establece tres plazos de garantía, todos contados desde la recepción de la obra sin reservas, o desde la subsanación de esas reservas (art. 17.1 LOE):
- Diez años para los daños que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- Tres años para los daños por vicios de los elementos constructivos o de las instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad: humedades, aislamiento, salubridad, ruido, instalaciones que no funcionan.
- Un año, solo frente al constructor, para los defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
El plazo que más asuntos arruina no es ninguno de esos tres. Una vez que el daño aparece dentro del plazo de garantía, la acción para reclamarlo prescribe a los dos años desde que se produce el daño (art. 18.1 LOE). Es decir: una humedad que aparece en el año ocho está dentro de la garantía decenal, pero si se deja pasar dos años discutiendo con la promotora sin interrumpir la prescripción por escrito, la acción se pierde. El mismo artículo deja a salvo las acciones por incumplimiento contractual, que tienen sus propios plazos y a menudo son la tabla de salvación.
Junto a la LOE sigue vivo el art. 1591 CC para los supuestos que no entran en ella: el contratista responde diez años de la ruina por vicios de la construcción, y quince si la causa fue faltar a las condiciones del contrato.
Reformas de vivienda: lo que de verdad se discute
En las reformas de piso y de chalet los pleitos se repiten con una regularidad notable, y casi siempre giran sobre tres cosas.
Los extras que nadie firmó
El Código Civil es tajante: quien se encarga de una obra por ajuste alzado no puede pedir aumento de precio aunque hayan subido los jornales o los materiales; solo puede pedirlo si se cambió el plano y ese cambio produjo más obra, y siempre que el propietario lo hubiera autorizado (art. 1593 CC). Un presupuesto cerrado es cerrado. El problema práctico es la prueba de la autorización, y ahí lo que decide el asunto suelen ser los mensajes de WhatsApp con el jefe de obra, los correos y las actas de visita. Guárdelos.
La obra abandonada a medias
Cuando el industrial cobra buena parte del precio y desaparece, lo que procede es resolver el contrato y reclamar lo pagado de más, el coste de terminar la obra con otro y los daños (arts. 1124 y 1101 CC). Conviene hacerlo bien desde el principio: requerimiento fehaciente con plazo, acta notarial o informe pericial del estado real de la obra antes de que entre nadie más, y presupuesto contradictorio de terminación. Sin esa fotografía previa, el contratista alegará después que los defectos los causó quien vino detrás.
Las calidades que no son las pactadas
Material de gama inferior al presupuestado, griferías o carpinterías cambiadas «porque no había existencias», espesores y aislamientos por debajo de lo ofertado. Es incumplimiento contractual y, cuando el cliente es un consumidor, también falta de conformidad. La reclamación se construye comparando el presupuesto aceptado con lo realmente instalado, documentado por perito.
El propietario también puede desistir. El dueño de la obra puede desistir por su sola voluntad aunque la obra esté empezada, pero indemnizando al contratista de todos sus gastos, su trabajo y la utilidad que esperaba obtener (art. 1594 CC). Es una salida útil cuando la relación se ha roto y no interesa pleitear, pero hay que calcular bien lo que cuesta antes de anunciarlo.
Qué se puede pedir
- La reparación de los defectos, a cargo de quien responde de ellos, o su coste si prefiere ejecutarla usted.
- La rebaja del precio cuando la obra sirve pero vale menos de lo pactado.
- La resolución del contrato y la devolución de lo pagado cuando el incumplimiento es esencial y frustra la finalidad del contrato (art. 1124 CC).
- Los daños y perjuicios: alojamiento mientras la vivienda no es habitable, mudanzas, muebles dañados, lucro cesante de un local que no pudo abrir, intereses (art. 1101 CC).
- Las costas del procedimiento, si la condena es íntegra.
En asuntos de edificación se demanda normalmente a varios agentes a la vez y a sus aseguradoras. Que haya seguro decenal o de responsabilidad civil profesional cambia por completo las posibilidades de cobrar, y es de las primeras cosas que miramos.
Cómo lo trabajamos, paso a paso
Documentación y encaje jurídico
Contrato, presupuesto aceptado, certificado final de obra, acta de recepción, licencias, facturas y mensajes. Con eso decidimos si el asunto va por la LOE, por el contrato o por las dos vías, y contra quién.
Prueba pericial antes de reclamar
Un informe de arquitecto o arquitecto técnico que identifique el defecto, su causa y el coste de repararlo. Sin pericial, un pleito de obra no se gana; y conviene tenerla antes de negociar, no después.
Reclamación fehaciente y seguros
Burofax a cada responsable, con lo que se reclama y por qué, interrumpiendo la prescripción. Comunicación a las aseguradoras y petición de la póliza. Muchos asuntos se cierran aquí.
Intento de solución extrajudicial
La ley exige acreditar un intento de resolver la controversia antes de demandar. Lo planteamos con la pericial sobre la mesa y una cifra defendible, que es cuando de verdad funciona.
Demanda y juicio
Demanda contra los responsables y sus aseguradoras, ratificación del perito y contradicción con el de la contraria. Le explicamos antes qué puede pasar en cada escenario y qué cuesta cada uno.
Plazos que no conviene dejar pasar
- Dos años desde que aparece el daño para reclamar por la vía de la LOE (art. 18.1). Se interrumpe con una reclamación extrajudicial fehaciente, pero hay que poder probarla.
- Diez, tres y un año de garantía desde la recepción de la obra, según el tipo de defecto (art. 17.1 LOE).
- Cinco años para las acciones personales por incumplimiento del contrato, desde que pudo exigirse el cumplimiento (art. 1964.2 CC).
- Tres años de garantía legal cuando quien contrató es consumidor y lo que falla es un bien suministrado e instalado por la empresa, con cinco años más para reclamar desde que la falta se manifiesta (arts. 120 y 124 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios).
La promotora me dice que la garantía ya ha pasado. ¿Me quedo sin nada?
No necesariamente. Hay que comprobar desde cuándo se cuenta —la recepción sin reservas, o la subsanación de las reservas— y qué tipo de defecto es, porque el plazo va de uno a diez años. Y aunque la garantía de la LOE haya vencido, pueden subsistir las acciones por incumplimiento del contrato, que el propio art. 18.1 deja a salvo, y las que correspondan frente al vendedor por el contrato de compraventa (art. 17.9 LOE).
¿Tengo que demandar a todos o puedo ir solo contra el constructor?
Depende de si la causa del daño puede individualizarse. Si está claro que es un vicio de ejecución, basta el constructor; si hay duda sobre el origen —proyecto, dirección o ejecución— demandar solo a uno es arriesgado, porque cada demandado señalará al ausente. En la práctica, cuando el informe pericial no cierra la causa, se demanda a todos y al promotor, que responde solidariamente frente al adquirente.
El contratista me reclama extras que yo nunca autoricé.
Si la obra se contrató por ajuste alzado, no puede pedir aumento de precio salvo que hubiera un cambio en el plano que produjera más obra y usted lo hubiera autorizado (art. 1593 CC). La autorización no exige una forma solemne, pero sí probarse: correos, mensajes, hojas de visita firmadas. Conviene no pagar «para evitar problemas» antes de revisar esa documentación, porque el pago se interpretará después como aceptación.
¿Hace falta perito o basta con fotos?
Hace falta perito. Las fotos acreditan que hay una mancha; el informe acredita que esa mancha procede de un defecto de ejecución concreto, imputable a alguien, y cuánto cuesta repararlo. Ese es el documento sobre el que se decide el pleito, y también el que hace que la contraria se siente a negociar.
¿Y si el industrial era un autónomo que ya ha cerrado?
Es un problema real de cobro, no de derecho. Por eso miramos desde el principio si hay seguro de responsabilidad civil, si hubo subcontratación —el contratista responde de lo que ejecuten sus subcontratistas, art. 17.6 LOE— y si existe un promotor o una empresa solvente en la cadena. Si no hay de dónde cobrar, se lo decimos antes de que gaste dinero en un pleito.
Dónde atendemos
Despacho en Villanueva de la Cañada, con asuntos habituales en Brunete, Villanueva del Pardillo, Valdemorillo, Quijorna, Majadahonda, Las Rozas, Boadilla del Monte, Pozuelo de Alarcón y el resto del oeste de Madrid. Los pleitos de obra de esta zona se siguen ante los juzgados de primera instancia del partido judicial correspondiente y, en apelación, ante la Audiencia Provincial de Madrid. Esta página forma parte de nuestra área de derecho civil; si lo que ha fallado es una instalación concreta, vea también aerotermia y placas solares fotovoltaicas.
Cuéntenos su caso
Si tiene una obra mal ejecutada, una reforma abandonada o una factura de extras que no reconoce, cuéntenos qué se contrató y qué ha pasado, con el presupuesto y las fotos que tenga. Estudiamos cada caso antes de aceptarlo y le decimos con franqueza si tiene recorrido y contra quién.
Primera consulta: se presupuesta antes de empezar.
28691 Villanueva de la Cañada (Madrid)