Extinción de condominio y división de bienes heredados

Qué es la extinción de condominio

La extinción de condominio (también llamada disolución de comunidad o división de la cosa común) es el acto por el que varios copropietarios dejan de serlo: el bien se adjudica a uno de ellos, que compensa a los demás en dinero, o se vende y se reparte el precio. El condominio, o proindiviso, es la situación previa: una misma cosa que pertenece a varias personas por cuotas, sin que ninguna tenga una parte física concreta.

Nadie está obligado a permanecer en esa situación. Cualquier copropietario puede pedir la división en cualquier momento, y si los demás no quieren, puede pedirla al juzgado. Ese derecho es la base de todo lo que sigue.

Cuándo se plantea

La mayoría de los asuntos que llevamos tienen el mismo origen: una herencia ya repartida en la que el piso de los padres ha quedado a nombre de todos los hermanos por partes iguales. Uno quiere vender, otro quiere quedárselo, un tercero vive en él y no contesta. Con el tiempo se suman el IBI, la comunidad, las derramas y las discusiones sobre quién paga qué.

• Herederos que han recibido un inmueble en proindiviso, con o sin usufructo del cónyuge viudo.
• Exparejas (matrimonio en separación de bienes o pareja de hecho) que compraron la vivienda a medias y ya no conviven.
• Socios o amigos que adquirieron juntos un local, un terreno o una segunda residencia.
• Comunidades sobre varios bienes, en las que interesa formar lotes en vez de vender todo.

Qué dice la ley

El Código Civil regula la comunidad de bienes en los artículos 392 a 406. Las reglas que deciden estos asuntos son pocas:

• Art. 400 CC: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad; cada uno puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. Solo cabe pactar conservarla indivisa por un plazo (máximo diez años, prorrogable).
• Art. 401 CC: no puede exigirse la división física cuando el bien quedaría inservible para su uso. Un piso no se parte: es indivisible.
• Art. 404 CC: si el bien es indivisible y los condueños no acuerdan adjudicárselo a uno indemnizando a los demás, se vende y se reparte el precio.
• Arts. 1051, 1052 y 1062 CC (cuando la herencia aún no está partida): ningún coheredero está obligado a permanecer en la indivisión, salvo que el testador la haya prohibido expresamente por un tiempo; el bien indivisible puede adjudicarse a un heredero que abone a los otros el exceso en dinero, y basta que uno solo pida la venta en pública subasta, con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.

Las dos vías: acuerdo o juzgado

Por acuerdo: la vía que intentamos primero

Si los copropietarios se entienden, la extinción se resuelve en una escritura notarial: uno se adjudica el bien y paga a los demás su parte en dinero, según una tasación que todos aceptan, o se vende a un tercero y se reparte el precio. Nuestro trabajo consiste en poner los números encima de la mesa (valor de mercado, cargas, gastos pendientes, quién ha pagado qué), proponer un reparto que todos puedan firmar y redactar el acuerdo de manera que no deje flecos: plazos de pago, entrega de llaves, liquidación de suministros y comunidad, tratamiento de la hipoteca si la hay.

Muchos asuntos se cierran aquí. Es más rápido, mucho más barato y la familia queda menos dañada que tras un pleito.

Sin acuerdo: la acción de división de cosa común

Cuando uno de los copropietarios se niega a vender, a comprar y a hablar, la ley da al resto una salida: la acción de división de cosa común ante el juzgado de primera instancia del lugar donde está el inmueble. El juez declara extinguida la comunidad y, al ser el bien indivisible, ordena su venta en pública subasta, normalmente con admisión de licitadores extraños (art. 404 CC y, por analogía, art. 1062 CC), salvo que durante el procedimiento los condueños acuerden la adjudicación a uno de ellos. El precio se reparte según las cuotas, descontadas las deudas de la comunidad y las cantidades que uno haya adelantado por los demás.

Si la herencia todavía no está partida, el camino es otro: la división judicial de la herencia, en la que el inmueble se adjudica o se vende dentro del propio reparto (art. 1062 CC). Elegir bien el procedimiento desde el principio ahorra meses; se lo diremos en la primera reunión.

Situaciones que complican la salida

• Uno de los copropietarios vive en el inmueble. El uso exclusivo por uno de ellos puede dar derecho a los demás a una compensación desde que se oponen a ese uso, y debe tenerse en cuenta en el reparto. Ese uso no impide la división.
• Hay hipoteca pendiente. El que se adjudica el bien debe asumir el préstamo, lo que exige que el banco acepte liberar a los demás (novación o subrogación). Sin ese paso, el acuerdo está incompleto.
• Existe un usufructo del cónyuge viudo sobre la vivienda: hay que valorarlo y decidir si se extingue, se compensa o se mantiene.
• Un copropietario no aparece o no responde. El procedimiento puede seguir adelante; el juzgado tiene medios para notificarle y para que la venta se haga aunque no colabore.
• Hay varios inmuebles en común. Casi siempre conviene formar lotes y que cada uno se quede con un bien, compensando diferencias, en lugar de vender todo.

Fiscalidad: lo que conviene saber antes de firmar

La forma jurídica de la salida cambia lo que se paga a Hacienda, y con frecuencia la diferencia es mayor que los honorarios de todo el asunto. Tres ideas, que después hay que aplicar al caso concreto:

• La extinción de condominio bien planteada (bien indivisible, adjudicación a un comunero y compensación en dinero proporcional a las cuotas) tributa por actos jurídicos documentados (AJD), no como una compraventa: el tipo es muy inferior al del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
• Si hay excesos de adjudicación que no se compensan en dinero, o se compensan con otros bienes, la operación puede tributar como transmisión o incluso como donación. El diseño del reparto importa.
• Quien recibe la compensación puede tener una ganancia patrimonial en su IRPF si el valor por el que se adjudica el bien es superior al de adquisición. Y la plusvalía municipal, si la adjudicación es proporcional, no se devenga en ese momento.

Por eso estudiamos la fiscalidad de cada alternativa antes de proponer el acuerdo, y no después.

Plazos y costes orientativos

• Por acuerdo: entre unas semanas y tres meses, según lo que tarden la tasación, el banco y la notaría.
• Por vía judicial: habitualmente más de un año hasta la sentencia, más el tiempo de la subasta si no hay acuerdo posterior. Depende de la carga del juzgado.
• Honorarios: se presupuestan por escrito antes de empezar, con una parte para la fase de acuerdo y otra, solo si hace falta, para el procedimiento.

Dónde atendemos

Despacho en Villanueva de la Cañada, con asuntos habituales en Majadahonda, Las Rozas, Boadilla del Monte, Pozuelo de Alarcón, Brunete, Villanueva del Pardillo, Valdemorillo y el resto del oeste de Madrid. La acción de división de cosa común se presenta ante el juzgado del lugar donde está el inmueble; si usted vive fuera de la zona, no es obstáculo para que llevemos el asunto. Si el origen es una herencia todavía sin repartir, conviene leer también la página de herencias y sucesiones; si se trata de un inmueble comprado en común, la de derecho civil.